Dünya Uygulamaları Bağlamında Blokzincir Teknolojisinin Taşınmaz Satışında Uygulanması

Okuma Süresi: 5 Dakika

Dünya Uygulamaları Bağlamında Blokzincir Teknolojisinin Taşınmaz Satışında Uygulanması

Giriş

Blokzincir teknolojisini, yakın teknoloji tarihine damga vurduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Bu teknolojinin sağladığı faydalar sebebiyle birçok geleneksel kurum bu teknolojinin nimetlerinden faydalanmak istemektedir. Bu yarışa en geleneksel kurumlardan biri olan tapu sicili de dahildir. Bazı ülkeler taşınmaz satışında bu teknolojiyi kullanmaya çoktan başlamıştır. E Devlet sisteminin de Blokzincir teknolojisini kullanacağı haberi üzerine bu çalışma kapsamında katı devlet denetiminde olan bir işlem olan taşınmaz satışının Blokzincir teknolojisi kullanarak gerçekleştirilmesi, dünya uygulamaları bağlamında incelenecektir.

Ukrayna

27 Mayıs 2017’de Ukrayna Bakanlar Kurulu, Tapu Sicili çalışmalarında Blokzincir teknolojisinin veri depolama ve koruma sistemini uygulamaya yönelik önlemlerin uygulanmasına ilişkin Adalet Bakanlığı ve Devlet e-Devlet Dairesi’nin önerisini kabul etti. Ayrıca aynı gün Gayrimenkuller Üzerindeki Mülkiyet Hakları ve SETAM, Ukrayna Bakanlar Kurulu, Ukrayna Adalet Bakanlığı ve Devlet E-Yönetişim Ajansı’nın Tapu Sicilinin çalışmalarında Blokzincir teknolojisi veri depolama ve koruma sistemi uygulaması önlemleri hakkında ortak önerisi üzerinde anlaştılar. 16 Haziran 2017 tarihinde, Ukrayna Adalet Bakanlığı, Ukrayna Tarım Politikası ve Gıda Bakanlığı, Ukrayna E-Yönetişim Devlet Ajansı, kamu kuruluşu Transparency International Ukrayna ve BitFuri Holding BV, Blokzincir teknolojisi temelinde arazi kadastrosu ve diğer devlet kayıtlarını oluşturmak ve yönetmek için bir Mutabakat ve İşbirliği Anlaşması imzaladı. Anlaşmanın imzalanmasında bu teknolojinin yolsuzluğu önleme, devlet bilgi kaynaklarının şeffaflığını teşvik etme, Ukrayna’da bilgi gelişimi için elverişli bir ortam yaratma, iş dünyası, vatandaşlar ve yetkililer arasındaki diyaloğu iyileştirme, yenilikçi teknolojilerin geliştirilmesi ve bakımı için yatırım ortamı ve Ukrayna’da kamu hizmetlerine olan güvenin artırılması amaçlanmıştır.

Anlaşmanın uygulanması ve Ukrayna’da dijital dönüşümlerin tanıtılması için aşağıdaki hükümler öngörülmektedir:

  • Hem iç hem de dış manipülasyona karşı korunmak amacıyla, ilk olarak kamu elektronik bilgi kaynaklarının, özellikle tapu sicilleri ve arazi kadastrosunun oluşturulması ve bakımı için blokzincir teknolojisinin kullanılması;
  • Blokzincir teknolojisini kullanan vatandaşlara ve işletmelere elektronik hizmetlerin tanıtılması;
  • Kamu ve özel varlıkların gerçekleştirilmesinde yüksek düzeyde şeffaflık ve güven sağlamak için blokzincir teknolojisi temelinde elektronik açık artırmaların başlatılması;
  • Blokzincir teknolojisi temelinde devlet kamu bilgi kaynakları ve devlet arazi kadastrosunun açık ve şeffaf bir mimarisinin oluşturulması;
  • Kamu sektöründe blokzincir geliştirme endeksi metodolojisinin detaylandırılması.

Ukrayna hükümeti, kamu hizmetlerinin yönetiminde ve sağlanmasında Blokzincir teknolojisini oldukça yoğun bir şekilde kullanıyor ancak aynı zamanda özel sektöründe ise durum tamamen farklı olmaktadır. Çoğu kripto madencisi ve bu alanda çalışan şirketler adeta suçlu olarak algılanıyor ve yoğun denetimlere maruz kalıyor. Bu nedenle, devlete ait bir kuruluş olan Yevhen Paton’un adını taşıyan Elektrikli Kaynak Tedavi ve Sağlık Enstitüsü’nde yapılan bir denetim, kripto madencilerime karşı yürütülen tutumun ilk uygulamasını teşkil etmektedir (Bachynskyy-Radieko 2019: 8-10).

Rusya

Blokzincir teknolojisi, Rusya’nın özellikle son birkaç ayda yaptırımlarla yıpranan Rusya için bir alternatif oluşturmuştur. Bununla birlikte Rosreestr (Devlet Tescil, Kadastro ve Haritacılık Federal Servisi) , Vnesheconombank (VEB) ve Konut İpotek Kredisi Ajansı (AHML) gibi Rus kuruluşları blokzincir teknolojisine ilgilisini çoktan belli etmiştir. Birleşik Devlet Emlak Kaydı’na yeni mal sahibi hakkında giriş yapıldıktan sonra, sistem derhal yetkili kredi kurumuyla iletişime geçecek ve müşterinin hesabından satıcı lehine fon yazacaktır (Pankratov-Evgeny-Pankratov 2020: 4). Ayrıca Rusya’nın en büyük bankası olan Sberbank, Blokzincir üzerinden dijital varlık ihraç edeceğini duyurarak tokenizasyon işlemlerinin önünü açmış olacaktır (Daniel 2022). Rusya’ya son dönemde uygulanan yaptırımlardan sonra blokzincir teknolojisinin yakın zamanda yaygınlaşacağı aşikardır.

Rosreestr’in ilk kez St.Petesburg (Leningrad) pilot bölge olarak seçilerek Blokzincir projesini hayata geçirecektir. Kurum yöneticisinin danışmanı P. Tukhtasunov, “kamu yönetiminin ve blokzincir teknolojisinin geleceği” isimli konferans sırasında taşınmazları konu alan satış ve eser sözleşmelerinin (inşaat sözleşmesi) akdedilmesini blokzincir teknolojisi üzerinden gerçekleşeceğini duyurmuştur. Bu sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıkların zarar görecek vatandaşları korumak amacıyla bir fon oluşturmak için bir vakıf benzeri kuruluş kurulmuştur. Kurum temsilcisi ayrıca sistemin hız ve güvenirliliğine vurgulayarak işlem süresinin on beş saniye olacağını belirtmiştir. Tüm proje katılımcıları, proje ile ilgili her türlü bilgi talep hakkı kullanım sözleşmesinde tanınmıştır. Bu sistemle birlikte iki kuruluş arasındaki veri iletimi bu sistemle güvenceye alınmış, ayrıca tüm düzeltmelerde yetki bu iki kuruluşun tekelindedir. Pilot proje başarılı olması durumunda ülke genelinde bu sistemi yaygınlaştırmak kurumun hedefleri arasındadır (Перепечаев 2018: 34,35).

İsveç

2016 yılında İsveç Kadastrosu Müdürlüğü (Swedish Cadastral Chamber), gayrimenkul üzerindeki ayni hakları tespit ederek blokzincir teknolojisine geçirmek üzerine bir tapu sicili uygulamasına başladı. Blokzincir üzerindeki tapu sicili uygulaması, gayrimenkul platformu olan Svensk Fastighetsförmedling, TV sağlayıcı şirket olan Telai Sverige, Danışmanlık şirketi olan Kairos Future ve yerel bankalar ile hükümetin desteğiyle ChromaWay tarafından geliştirildi. ChromaWay sistemi altında, gerekli merciler alıcı ve satıcıların akıllı sözleşmelerle yapacakları işlemlerini takip etme olanağı da sağlamaktadır. Bu uygulama İsveç ekonomisine yıllık 100 milyon Euro tasarruf sağlarken işlem süresini iki aydan bir haftaya düşürecektir (Pankratov-Grigoryev-Pankratov 2020: 4). Bu kapsamda ilk olarak hazırlık aşaması olarak tapu kayıtlarının dijitale geçirilmesi, yani dijital tapu siciline geçiş işlemi yapılmıştır (Tekelioğlu 2022: 28).

Bu proje şu an için bilinen üç aşamadan oluşmaktadır. İlk aşama akıllı sözleşme temelli Blokzincir teknolojisinin test edilmesi aşamasıdır. Bu aşamada tapu kayıtları blokzincir sistemine aktarılarak bilgilerin tapu idaresi tarafından denetlenebilir hale getirilmektedir.  Bu sistem çerçevesinde yapılan tüm işlemler, yetkili mercilerin yanında alıcı, satıcı, komisyoncu ve satımın finansmanını üstlenen banka tarafından izlenebilmektedir. İkinci aşama ise bazı işlemlerin yürütülmesi için bir mobil uygulama altyapısı geliştirilmektedir. İsveç hukukuna göre işlemler geçerliliği için noter onayı gerekmediğinden işlemlerin bu mobil uygulama üzerinden yürütülmesi, hatta aynı uygulama üzerinden finansman/banka kredisi başvurusunda buluna bilinecektir. Sayılan iki aşama başarıyla tamamlansa da üçüncü aşamasının detayları kamuoyu ile paylaşılmamıştır (Tekelioğlu 2019: 8-10).

Birleşik Arap Emirlikleri

Birleşik Arap Emirlikleri, Emirlik Blokzincir Stratejisi 2021 (Emirates Blockchain Strategy 2021) göre 2021 yılı içinde kamusal işlemlerin %50’sini Blokzincir teknolojisi üzerinden gerçekleştirmeyi hedeflemiştirler. Ayrıca Birleşik Arap Emirliği kripto yatırımcıları için cazip bir ülke konumuna gelmek yönünde birçok çalışması olmakla beraber Suudi Arabistan ile ortak bir kripto para çıkarma çalışmaları da vardır. Abu Dabi’de bir serbest bölge olan Abu Dabi Küresel Piyasaların (ADGM) mali düzenleyicisi olan Finansal Hizmetler Düzenleme Kurumu (FSRA), blokzincir teknolojisine öncülük etmek amacıyla BAE’de rehberlik yayınlayan ilk düzenleyici oldu (Cope 2019).  Emirlik, Blokzincir teknolojisine ülkede geliştirmek için ObjectTech Group başta olmak üzere birçok kurumla projeler yürütmektedir (Tüfekçi-Karahan 2019: 174).

Bu hedef kapsamında uygulanan blokzincir stratejisi altı aşamadan oluşmaktadır:

  • Kayıt
  • Regülasyon
  • Yatırım danışmanlığı
  • Eğitim
  • Kiralama
  • Hukuki altyapı

2017 yılında faaliyete başlayan dijital tapu siciline 2018 yılında Blokzincir teknolojisi entegre edilmiştir. Tapu sicili uygulamasıyla birlikte elektrik ve su aboneliğini ve kredi kuruluşlarını içerin sistem taşınmazla ilgili birçok işlemi içinde barındırmaktadır. Tabi bu kadar büyük bir projenin da hukuksal açıdan dezavantajları vardır. Bunlardan biri de katılımcıların kişisel verilerinin korunması konusunda sistemin zayıflığıdır (Papadaki-Karamitsos 2021: 624,625).
Şekil:  Birleşik Arap Emirlikleri’nde Blokzincir teknolojisi üzerinden taşınmaz satışı şeması

Papadaki ve Karamitsos, 2021, s, 626

Eski sistemde güven unsuru aracı ve brokerken yeni sistemde aracı veya broker ihtiyacı olmadan Blokzincir teknolojisi ile güven sağlanmaktadır. Akıllı sözleşmeler ile sınır ötesi taşınmaz alımları dakikalar için gerçekleşmektedir. İşleyen bir sistem olmasına rağmen kimlik tespiti ve kişisel verilerin korunması sorunları sistemin zayıf yönünü oluşturmaktadır (Papadaki-Karamitsos 2021: 626,627).

Sonuç

Merkeziyetsiz bir teknoloji olan blokzincir teknolojisinin devletin yürüttüğü tapu sicili bağlamında yapılan taşınmaz satışı ile bağdaştırılması zor olsa da bu teknolojinin güvenli, ekonomik ve hızlı olması bazı ülkeleri bu teknolojinin kullanılmasına sevk etmiştir. Bu çalışma kapsamında dünya uygulamalarına yer verilse de mevcut Türk hukuku bağlamında bu teknolojinin uygulanması mümkün değildir. Bu sebeple ancak uzak gelecekte bu teknolojinin Türk eşya hukukunda yer bulabileceği söylenebilmektedir.

Yazar: “Yapay Zeka İle Üretilen Eserlerde Eser Sahipliği” isimli yazısını bağlantıdan okuyabilirsiniz.

Hukuk ve Bilişim Dergisi’nin Yeni Sayı’sını okumak için bağlantıya tıklayınız.

Yazar: Kanan İBRAHİMLİ

Kaynakça

BACHYNSKYY, Taras-RADEİKO, Roman (2019). “Legal Regulations of Blockchain and Cryptocurrency in Ukraine”, Hungarian Journal of Legal Studies, 60 (1): 3-17.

COPE, Sean (2022). “The Tokenization of Real Estate: A View From The Middle East”, DLA PIPER.

PANKRATOV, Evgeny-GRİGORYEV, Vladimir-PANKRATOV, Oleg (2020). “The Blockchain Technology in Real Estate Sector: Experience and Prospects”, IOP Conf. Series: Materials Science and Engineering, 869: 1-8.

PAPADAKİ, Maria-KARAMİTSOS, Ioannis (2021). “Blockchain Technology in the Middle East and North Africa Region”, Information Technology for Development, 27 (3): 617-634.

ПЕРЕПЕЧАЕВ, Александр Викторович: “Применение технологии blockchain в сфере недвижимости”, СИЛА систем, C. 3, S. 8, 2018, s, 33-36.

TEKELİOĞLU, Numan (2022). “Dijital Tapu Sicili: Blokzinciri Teknolojisinin Tapu Sicilinde Kullanılmasına Dair Karşılaştırmalı Bir İnceleme”, İstanbul Hukuk Mecmuası, 80 (1): 1-39.

TÜFEKÇİ, Aslıhan-KARAHAN, Çetin (2019). “Blokzincir Teknolojisi ve Kamu Kurumlarınca Verilen Hizmetlerde Blokzincirin Kullanım Durumu”, Verimlilik Dergisi, (4): 157-193.